La loi de finances 2026 a été promulguée avec comme chaque année son lot d'évolutions impactant l'immobilier.

Une nouveauté de poids fait son apparition en 2026 : Le dispositif d'investissement immobilier Jeanbrun !

Un statut de bailleur privé ?

Longtemps baptisé "Statut du bailleur privé", en réalité ce mécanisme n'est pas un statut global qui couvrirait l'ensemble du parc immobilier du bailleur privé mais bien un mécanisme fiscal avantageux focalisé uniquement sur certaines acquisitions de biens immobiliers réalisées en 2026, 2027 ou 2028.

Disons le de suite, après avoir réalisé nos "stress tests" sous forme de simulations comparatives : ce mécanisme est avantageux mais n'a pas été pensé de manière toute aussi efficiente dans ses différentes déclinaisons. Les déclinaisons "Social" et "Très social" n'offrent pas une rentabilité suffisante. En effet, l'accélération du rythme des amortissements dans ces déclinaisons ne permet pas de compenser les loyers minorés à pratiquer.

Immobilier neuf ou à rénover ?

De même, la déclinaison dans l'immobilier existant à rénover, compte tenu du niveau imposé d'exigences de travaux et du plus faible amortissement offert, ne trouve pas sa place face à d'autres mécanismes fiscaux qui restent accessibles à l'investisseur qui se positionne sur le marché de la rénovation : le déficit foncier et la loi Denormandie resteront plus efficients.

Investir en "Jeanbrun Neuf Intermédiaire" ?

La déclinaison du dispositif Jeanbrun qui fonctionne avec rentabilité est celle de l'investissement en immobilier neuf avec le positionnement intermédiaire. Ce positionnement dit "intermédiaire" est tout simplement celui de l'ancienne loi PINEL, en terme de loyers et ressources locataires. Au moment du choix immobilier, en étant sélectif sur les territoires et les opérations immobilières ciblées, ce positionnement permet de ne pas entamer la rentabilité locative de l'investissement et de travailler l'exploitation locative du bien de manière sécurisée avec des locataires parfaitement solvables.

Nous retenons donc que le dispositif "Jeanbrun Neuf Intermédiaire" est la formule gagnante, parmi les 6 déclinaisons proposées dans la loi de finances 2026.

Le dispositif Jeanbrun Neuf Intermédiaire est-il fait pour vous ?

C'est la bonne question !

Alors que la loi PINEL basée sur un mécanisme de "réduction d'impôts" offrait un avantage fiscal uniforme et simple à appréhender, le dispositif Jeanbrun basé sur un "amortissement forfaitaire" imputable sur le revenu foncier et le revenu global est plus complexe et n'offre pas la même économie d'impôt selon le profil fiscal du propriétaire.

En se basant sur nos simulations, ce dispositif a du sens à condition que vous soyez situé dans une tranche marginale d'imposition (TMI) à 30%, 41% ou 45%. Si votre TMI est à 0% ou 11%, nous saurons vous orienter vers d'autres cadres d'investissement plus effaces pour vous.

Le dispositif Jeanbrun Neuf Intermédiaire offre jusqu'à 80% d'amortissements cumulés du prix d'acquisition du bien, sur plus de 28 ans, ce qui représente un levier fiscal très fort, à conditions d'être au moins en TMI 30%. En effet, cet amortissement vient effacer chaque année les revenus fonciers mais aussi les autres revenus (dans la limite de droit commun en matière de déficit foncier). Bien sur, il est possible de sortir du dispositif bien avant 28 ans, la durée minimale d'engagement étant de 9 ans. Mais il est évident que l'efficience économique de l'investissement sera d'autant plus importante si l'investisseur se projette sur un achat patrimonial de moyen ou long terme.

Si vous êtes déjà propriétaire d'un ou plusieurs biens immobiliers locatifs (hors baux meublés), le levier fiscal sera encore plus fort.

Quelle économie d'impôts ?

Le dispositif Jeanbrun Neuf Intermédiaire permet de réaliser une accélération dans le développement patrimonial. L'objectif sera donc souvent de préparer une retraite plus confortable. Ce sera aussi la promesse de transmettre plus à nos enfants. Mais cette perspective de développement patrimonial s'accompagne d'une économie d'impôts et de prélèvements sociaux très significative.

A titre d'exemple d'après nos simulations, sur la durée maximale d'amortissement, un particulier soumis à la TMI 30% à l'impôt sur le revenu réalisant un investissement de 250.000 €, pourrait récupérer environ 72.000 € d'économie nette d'impôt et de prélèvements sociaux, soit 28,8% du montant de son investissement. Cette économie passerait à plus de 94.000 € soit 37,8% pour un contribuable ayant par ailleurs des bénéfices fonciers issus d'autres biens locatifs. Enfin, pour un contribuable concerné par la TMI à 45% et ayant par ailleurs des bénéfices fonciers issus d'autres biens locatifs, le montant de l'économie monterait à plus de 124.000 € soit 49,8% du prix du bien immobilier. Ces calculs n'intègrent que le gain fiscal et social, il convient bien sûr d'ajouter les gains générés par l'exploitation locative. Nous avons donc là en 2026 un dispositif d'investissement qui est très pertinent selon votre profil fiscal.

Dois-je investir en 2026 sur le dispositif Jeanbrun Neuf Intermédiaire ?

Vous l'avez compris, tout dépend de votre profil fiscal, de sa projection, de vos objectifs, de votre horizon d'investissement, etc. Aussi, il y a urgence à ne pas se précipiter. Il convient au préalable d'étudier la pertinence pour vous orienter soit vers le Jeanbrun Neuf Intermédiaire, soit vers d'autres types d'investissements plus appropriés. Les solutions sont nombreuses : LMNP classique, LMNP géré, nue-propriété, Malraux, Denormandie, déficit foncier, LLI, monuments historiques, etc. Je me tiens à votre écoute pour vous accompagner dans les bons choix d'investissements immobiliers et dans leur réalisation opérationnelle.

Pierre-Jean Carreras, Conseiller en Investissements Immobiliers